VIVIENDAMuchos mensajes recibimos últimamente sobre el estancamiento en el descenso del valor de la vivienda en España y la reactivación en la compra de las mismas. Sin embargo recomendamos pensárselo dos veces antes de que el lector decida hipotecar su futuro.

Lo cierto es que sí, han bajado los precios y las caídas parecen estar moderándose o estancándose según la zona, lo que no quiere decir que ya hayan corregido todo lo que tenían que corregir.

También es cierto el aumento en la venta de viviendas en este 2010 comparativamente con los 2 años anteriores. Esto corresponde más bien a la errónea creencia de que los precios han tocado fondo, a la desaparición de la bonificación fiscal por adquisición de primera vivienda y a las facilidades que ofrecen los bancos si decides adquirir una vivienda de las que ellos tienen en cartera.

Evolución de las emisiones mensuales de títulos hipotecarios 2009‐2010

hipotecas

Por otra parte, tenemos a las entidades financieras convertidas en las mayores inmobiliarias del país, ya sea mediante el embargo de viviendas a aquellos que no pueden hacer frente al pago de su hipoteca o mayormente a la entrada de estas entidades en los accionariados de las grandes inmobiliarias como parte de la reestructuración de la deuda de estas o bien la adjudicación de su cartera de activos inmobiliarios.

Como dato diremos que el importe de la deuda del sector inmobiliario con la banca española a principios de este 2010 era de 325.000 millones de euros según la Asociación Hipotecaria Española http://www.ahe.es

Lo que está claro es que se han construido muchas viviendas en poco tiempo y que el mercado las absorba va a llevar también su tiempo y para facilitar esta absorción tendrían que bajar los precios.

Estos precios no bajan, porque tanto las entidades bancarias como las grandes inmobiliarias del país mantienen controlado (en legítima defensa de sus intereses económicos y sin vulnerar ninguna norma legal, aunque tal vez si moral) el stock de viviendas disponibles para la venta.

Esta semana, el reputado semanario económico ‘The Economist’ publicaba un estudio según el cual la vivienda en España está todavía sobrevalorada en un 47,6% todavía. Esto significa que sería necesario un teórico recorte del 32% para llegar al punto de equilibrio. Este estudio se basa en el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres con el valor histórico del propio ratio (método muy similar al PER tan utilizado en el mundo de la inversión). Ya a principios de año el semanario anunció que la vivienda en España estaba sobrevalorada un 55%.

Los precios han bajado pero no lo suficiente, aunque hay mucha gente que le interesa que creamos lo contrario, algo lógico porqué ellos también necesitan trabajar. No decimos que el método utilizado por ‘The Economist’ sea infalible pero queda patente que la vivienda debe moderar su precio.

Esto lo vamos a pagar todos, las familias en forma de depreciación de su vivienda y los consecuentes problemas si deciden venderla o incluso el valor de la hipoteca puede tornarse mayor que el de la vivienda. Hay que recordar que también ha habido magnánimos chanchullos con las tasaciones en épocas pasadas. Los Bancos y las inmobiliarias tendrán del mismo modo que hacer frente a las pérdidas, lastrando sus cuentas y trasladándolo al resto de la economía mediante la constricción del crédito en un momento de exceso de liquidez.

The Economist

Nuestra recomendación es clara, si es posible mantener la paciencia y esperar, los precios no van a empezar a subir de golpe, pasará un tiempo estancados en el fondo cuándo acaben de corregir los precios y habrá tiempo para comprar.

De cualquier modo y como siempre hay alguien que por las circunstancias ha decidido adquirir una vivienda, hemos recibido una consulta de un lector al respecto, solicitando ayuda en la búsqueda de una hipoteca barata.

Hemos consultado algunas hipotecas en distintas entidades y lo mejor que hemos encontrado es lo que dejamos a continuación.

Para ello hemos procedido a consultar en Bankimia, un útil comparador de productos financieros (http://www.bankimia.com).

No los conocemos personalmente pero agradecemos su labor!!!

Se trataría de una supuesta hipoteca para una pareja media de unos 30 años, que quiere adquirir su primera vivienda financiándola al plazo de unos 30 años, con unos ingresos de unos 1.500 euros mensuales cada uno, que darían una pequeña entrada y financiarían sobre el 80% del valor de la compra y además avalarían la compra con la vivienda de sus padres. Los resultados son los siguientes y no queremos decir que sea una representación del mercado hipotecario en su conjunto ya que a final las condiciones dependen mucho de la casuística concreta de cada solicitante:

Como vemos, las condiciones no son especialmente atractivas y nos obligan a contratar una serie de productos y a domiciliar la nómina, además si queremos acceder a unas condiciones más interesantes hemos de adquirir una de las viviendas que tiene el banco en cartera.

Hay que decir que destacan por la eliminación de la polémica y recientemente declarada ilegal por algunos tribunales clausula de suelo y por el pacto de un interés fijo durante el primer año de vida de la hipoteca.

Un Euribor +0,5-1% es interesante en un escenario de tipos bajos como el actual, y si se prolongara en el tiempo como pasa en Japón sería interesante, pero la política monetaria de la UE enfocada al control de la inflación hace difícil dicha situación, por lo que lo ideal sería que pudiéramos lograr un tipo fijo entre el 2,5 y el 3%.

Por el contrario no debemos descartar que el EURIBOR vuelva a niveles del 4 o 5%, por ello recomendamos a nuestros lectores que vayan a asumir un préstamo de estas características que tengan en cuenta la cuota que les saldría entonces, y que esta sea asumible por el nucleo familiar.